El Banco Central puso en marcha un nuevo esquema de créditos hipotecarios indexados por Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) que redefine las condiciones de acceso a la vivienda en Argentina. La regla central es inflexible: la cuota mensual no puede superar el 25% del ingreso neto del grupo familiar, lo que en la práctica fija un piso salarial elevado para quienes pretendan calificar.

Según la simulación oficial difundida junto con el lanzamiento, para un préstamo equivalente a 80.000 dólares a 25 años, con una tasa de UVA más 7%, la primera cuota llega a 865.098 pesos. Ese monto implica que el ingreso neto del hogar debe ser de al menos 3.460.391 pesos por mes. Una pareja en la que cada integrante perciba alrededor de 1,7 millones de bolsillo podría entrar en el esquema, aunque cualquier caída en los ingresos familiares deja al crédito fuera de alcance.

Los números del préstamo tipo

• Propiedad valuada en 106.667 dólares (unos 161 millones de pesos al tipo de cambio oficial).
• Financiación de hasta el 75% del valor, equivalente a 120.920.000 pesos o 80.000 dólares.
• El 25% restante debe aportarlo el comprador con recursos propios, sin contemplar gastos de escritura, sellados ni impuestos.
• Tasa máxima permitida: UVA más 7,50% nominal anual.
• Plazo mínimo de devolución: 15 años.
• Monto máximo por crédito: 150.000 UVA.

El capital ajustado por UVA se actualiza periódicamente por inflación, de modo que la cuota inicial de 865.098 pesos no se mantiene estable durante los 25 años del préstamo. En un escenario de inflación persistente, los pagos mensuales tienden a crecer en términos nominales, un mecanismo que el propio Banco Central reconoció como riesgoso en anteriores crisis del sistema UVA.

De dónde sale la plata

Los fondos que financian estos créditos provienen del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSES. El organismo pone a disposición plazos fijos ajustados por UVA, con tasas mínimas de UVA más 2,50% a un año y UVA más 4,50% a cinco años. Cada licitación individual es de 200.000 millones de pesos, con un tope de participación del 20% por entidad financiera. El monto total disponible alcanza los 2 billones de pesos.

Una vez adjudicados los depósitos, los bancos disponen de 90 días corridos para volcarlos efectivamente a préstamos hipotecarios. Los créditos pueden destinarse a la compra, construcción, ampliación o refacción de primera vivienda para personas físicas. El mecanismo apunta a forzar la colocación rápida, aunque deja abierta la puerta a que las entidades liciten por los fondos sin garantizar después el crédito final.

El esquema reproduce la lógica de los créditos UVA lanzados durante la administración anterior, aunque con un tope de tasa más bajo (7,50% frente a valores que llegaron a superar el 12%) y un piso de plazo mayor (15 años). La diferencia central pasa por el fondeo: ahora la plata sale directamente del FGS, lo que convierte a la ANSES en el principal financiador del sistema hipotecario argentino.

Lo que dice un comerciante

“Con estos sueldos que piden, el crédito termina siendo para una franja muy chica de la clase media. El que gana 3,4 millones ya puede pagar el alquiler sin problema, no necesita un préstamo a 25 años. En el comercio del lado argentino vemos que la gente busca otra cosa: refacciones, materiales, un pie para la casa propia. Pero cuando le decís que la cuota arranca en 865.000 pesos y sube, se cae la conversación.”Ricardo Méndez, ferretero de la zona de frontera