Vender una propiedad en la Ciudad de Buenos Aires: qué impuestos quedaron en pie y cuáles ya no se pagan

El precio acordado por una propiedad dejó de ser el único número relevante a la hora de cerrar una compraventa en la Ciudad de Buenos Aires. Aun con la eliminación de tributos que gravaban la transferencia, la operación todavía puede incluir comisiones inmobiliarias, honorarios del escribano y otros conceptos que pesan tanto en el bolsillo del comprador como en el del vendedor.

Cuando interviene una inmobiliaria, la comisión suele ubicarse entre el 3% y el 4% del valor de la operación, con variaciones según lo pactado entre las partes. Cuando la compra se financia con un crédito hipotecario, al presupuesto se suman la tasación, los seguros obligatorios y los cargos administrativos que cobra la entidad bancaria.

Cómo se compone el Impuesto de Sellos en CABA y en la Provincia de Buenos Aires

El desarrollador Gonzalo Tapiola, director general de la desarrolladora Spazios, explicó que la alícuota general del Impuesto de Sellos en la Ciudad de Buenos Aires es del 3,5%. En declaraciones al medio, señaló además que existe una exención para primera vivienda o vivienda única hasta un valor que situó en aproximadamente 220.000.000 de pesos. Cuando se supera ese umbral, el tributo alcanza únicamente al excedente, de modo que la carga crece en forma proporcional a la porción que supera el tope.

El esquema bonaerense presenta diferencias relevantes. De acuerdo con la explicación del desarrollador, la alícuota en territorio provincial ronda el 2% y el pago suele repartirse entre comprador y vendedor. Esa distribución convierte a la ubicación y al valor del inmueble en variables determinantes del costo final de la operación, dado que no es lo mismo escriturar en una jurisdicción que en otra.

ITI e impuesto cedular: los tributos que dejaron de regir

La reducción tributaria que beneficia al vendedor involucra dos conceptos cuya aplicación dependía del momento en que se había adquirido el inmueble. Las propiedades compradas antes del 1 de enero de 2018 estaban alcanzadas por el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), tributo eliminado a mediados de 2024. Ese gravamen representaba el 1,5% del precio de venta, por lo que en una operación de 100.000 dólares equivalía a 1.500 dólares que dejaban de ingresar al fisco.

Para los inmuebles adquiridos desde 2018 regía el impuesto cedular, del 15% sobre la ganancia calculada con el valor de compra actualizado. La exención comprende las ventas ocasionales de personas físicas, incluso cuando se trata de una segunda propiedad utilizada como inversión, según explicó Tapiola.

“La exención comprende las ventas ocasionales de personas físicas, incluso cuando se trata de una segunda propiedad utilizada como inversión.”Gonzalo Tapiola, director general de Spazios

Qué quedó fuera del beneficio

• Las ganancias obtenidas por una actividad inmobiliaria habitual o empresarial continúan dentro del régimen general del Impuesto a las Ganancias.
• Una desarrolladora que construye y vende propiedades como parte de su negocio no puede ampararse en la exención y tributa conforme a las reglas ordinarias.
• La excepción apunta a distinguir al inversor ocasional del operador profesional del mercado inmobiliario.