La oferta de departamentos en la Ciudad de Buenos Aires se encogió: la superficie cubierta se redujo más de la mitad entre los años treinta y la actualidad

La transformación resulta visible al revisar la superficie cubierta de los departamentos actualmente en venta en la Ciudad de Buenos Aires. Según un informe elaborado por la empresa de inteligencia inmobiliaria Mirando.ai a partir de 53.424 avisos activos de departamentos y PH, las unidades construidas desde 2020 presentan una mediana de 46 metros cuadrados, mientras que las edificadas en la década del treinta llegan a 102 metros cuadrados. La diferencia equivale a 56 metros cuadrados menos y representa una caída del 55 por ciento en la superficie mediana a lo largo de casi un siglo.

Menos ambientes y cocheras que se ofrecen por separado

El relevamiento no se limitó a la superficie. También describió cómo cambió la cantidad de ambientes por unidad y el tratamiento de las cocheras dentro del precio publicado. La mediana de ambientes descendió de cuatro en las construcciones de los años treinta a dos en las levantadas desde 2020, una reducción que acompañó la caída en metros cuadrados. En paralelo, la proporción de avisos que incluían la cochera dentro del valor de venta se redujo de manera significativa: entre los departamentos edificados entre 2010 y 2014, el 41,4 por ciento de los anuncios la contemplaba, mientras que en las construcciones de 2025 y 2026 esa participación bajó al 13,9 por ciento. Al mismo tiempo, los avisos con cochera opcional o comercializada por separado pasaron del 2 por ciento al 14 por ciento.

La composición por tamaño de las unidades refleja el avance de los departamentos más chicos. Los monoambientes representan el 35 por ciento de los departamentos construidos en la década de 2020, frente al 1,9 por ciento entre los levantados en los años treinta. La evolución resultó inversa para las propiedades de al menos 100 metros cuadrados: su participación cayó del 53,2 por ciento al 9,4 por ciento. De acuerdo con el informe, la principal transformación se concentra en la cantidad de ambientes, ya que la relación entre superficie y ambientes se mantuvo en un rango de entre 20 y 26 metros cuadrados durante todo el período estudiado (es decir, cada ambiente nuevo suma, en promedio, entre 20 y 26 metros cuadrados a la unidad). Tras una etapa en la que las construcciones de las décadas del setenta, ochenta, noventa y dos mil presentaron medianas de entre 60 y 62 metros cuadrados, la superficie volvió a retroceder desde 2010.

• Recoleta: pasó de 90 a 45 metros cuadrados al comparar unidades anteriores a 1980 con las construidas desde 2010, con una baja del 50 por ciento.
• Monserrat: registró una reducción del 41 por ciento en la superficie mediana entre ambos períodos.
• Palermo: mostró una caída del 40 por ciento.
• Villa Devoto: la disminución fue del 6 por ciento.
• Villa del Parque: la baja alcanzó el 8,5 por ciento.
• Villa Urquiza: presentó una reducción del 9,6 por ciento.

El estudio distingue, de ese modo, un comportamiento dispar según el barrio considerado. En las zonas donde históricamente se edificaron unidades de mayor tamaño, como Recoleta, Monserrat y Palermo, la reducción de la superficie mediana supera el 40 por ciento al comparar las construcciones más antiguas con las más recientes. En cambio, en barrios de trazado más residencial y con presencia predominante de casas y PH, como Villa Devoto, Villa del Parque y Villa Urquiza, la variación se mantiene por debajo del 10 por ciento. El relevamiento fue elaborado con avisos activos de venta en la Ciudad de Buenos Aires, ordenados por año de construcción, por lo que los resultados describen la oferta disponible y no la totalidad del parque edilicio. Mirando.ai es una empresa dedicada a la inteligencia inmobiliaria que periódicamente publica informes sobre el mercado residencial porteño.